想成為眼光銳利的買房者，你首先要銘記一個基本原則：房子是用來過日子的。這樣，你會發(fā)現(xiàn)，實用性是鑒定房子物有所值的第*原則。接下來，你要做的是把概念、環(huán)境、配套……這些唬人的名詞統(tǒng)統(tǒng)套入“實用主義”公式，如此之后，你會發(fā)現(xiàn)選套合適的房子，原來并不難。
概念＝什么人買什么房
以實用主義觀念來看，概念不是故弄玄虛的名詞，也不是開發(fā)商或房子品質的標識，它就是市場定位。所以，概念的意義就在于：它能讓你知道開發(fā)商想把房子蓋給誰，這直接決定著你將來的居住環(huán)境和居住感覺：房子住起來是否有量體裁衣的舒適感？和什么人做鄰居？是什么樣的社區(qū)氛圍？
所以，實用主義者不會盲從“概念”，也不會聽到“概念”就把耳朵堵起來，他們會把“概念”當作一種提示：想安靜過日子的人不會選SOHO現(xiàn)代城；喜歡安享高檔會所服務的人，也不會去買經濟適用房。
期房＝海市蜃樓
如今的開發(fā)同在規(guī)范操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時仍不免有“不可抗”風險：面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設計的改變等，當然，由于期房價格上的優(yōu)勢，它并不會在市場上消失。不過，冷靜的實用主義者會把握一個原則：期房永遠是完美的，不要怪售樓小姐信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預防期房風險的條款，要么干脆選套現(xiàn)房。
樣板間＝時裝表演
大家都會欣賞模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服，但一般不會買來穿在自己身上。樣板間也同理。請跨國設計師設計、專業(yè)施工單位鋪裝、不菲的設計費、幾十萬人民幣的裝修造價、每片燈光、每根線條、每塊瓷磚都有講究的樣板間，是難得到移植到每戶人家中的。
追求樣板間的舞臺效果，連精裝修交付的房子也難免俗：隱瞞管線、改變承重墻厚度、在建材上偷梁柱……一切只為表演更精彩。認識到這一點，有助于你清醒地做買房決定：什么時候樣板間流行素面朝天、與交到手中的房子連接線孔的位置都分毫不差了，才是樣板間真正成為買房“參照物”的時候。
使用率＝房價“系數(shù)”
很少人會將使用率和房價聯(lián)系起來。不過，只要粗略一算，你就會被使用率對房價的巨大影響嚇一跳：兩人各花50萬元買了一套100平方米的房子，使用率一個是70％、一個是80％，那么實際房價每平方米差了890元?。?0萬÷70平方米－50萬÷80平方米）因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。
戶型＝功能空間的組合方式
房、廳、衛(wèi)的數(shù)目、房間的大小、形狀、朝向，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。所以，戶型的實質其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能？
比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不要40平方米的客廳；經常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，要有工作間；花100萬元以上買房子的人，三大一小的要領就要作廢，把自己放在房子中假想著生活一下，你將發(fā)現(xiàn)戶型中掩藏最深的劣勢。
環(huán)境＝升值或享受的空間
環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指社區(qū)所處的位置和區(qū)域，小環(huán)境指社區(qū)內部的環(huán)境規(guī)劃設計。當然魚和熊掌兼得最好，否則，需區(qū)別對待。小環(huán)境則另有評價標準。歐陸風情、新加坡格調、加拿大風采……在看待社區(qū)環(huán)境時這些口號你盡可以視之為花花綠綠的“糖紙”：如果人不能融入環(huán)境，從中得到室內所沒有的舒適、開闊、放松的感覺，再有個性、再時尚，就像糖紙好看、糖不好吃一樣，管什么用呢？
所以，高低錯落的段式噴泉倒不如旱地噴泉實用，下沉、上凸的廣場不如自然舒展的緩坡綠地舒服，樹蔭下的座椅，給孩子、老人專設的活動區(qū)，也比宏偉的廊柱、華麗的雕塑要人性得多。
配套＝門當戶對的設施
配套越多越好是在需要的前提下，只有真的和項目配上“套”，所謂配套才能真正發(fā)揮作用。比如，如果業(yè)主有足夠便利的地方可以解決吃、喝、玩、樂的需要，五臟俱全的大型會所除了增加分攤費用、加大物業(yè)公司負擔外，還有什么相配之處？低價位房子有無必要做每戶一個地下車位？是不是所有的社區(qū)都住的是“網蟲”、需要布線和“數(shù)字化”。
